直击西安限购令

新闻主编

开发商 限购令促市场重组 　　西安合能地产总经理刘小平：限购令对近期西安楼市成交量和价格会有较大冲击，市场观望情绪将加剧，但估计难以改变西安楼市近几年价格长期向上的趋势；预计政策执行期限到时，市场会出现新一轮的井喷。
　　限购令及银行信贷政策的组合拳，预计将对西安房地产行业诸多小型开发商及项目型公司产生较大冲击，行业将重新洗牌，该点将推动西安房地产行业长远健康发展。
　　从区域板块来看，曲江、高新、经开等区域将受到较大影响，东郊、西郊、长安区等以刚性需求为主的区域影响应不大，同时与高新二期接壤的户县、与咸阳接壤的沣渭新区、主打旅游地产的临潼新区将迎来发展机遇。商业地产近几年将出现扩张式发展的黄金期， 市场上的公寓型产品（商业用地性质）将受到追捧。
) h0 n2 U% u/ r. g　　开发商、购房者应理性看待市场
( m% z  f0 x$ [$ i2 I' m　　西安富力房地产开发有限公司策划销售部经理兼总经理助理刘小平：目前包括购房者与开发商都在观望，细则出台后，对刚性需求的这部分人群受影响不大。这次的政策使得高陵、户县、西咸区域的土地成为热点。
　　随着西安国际化大都市的不断建设和发展，光靠保障房和廉租房还不足以保障人们的安居问题。我认为限购令只是短期的政策，其目的就是为了稳定房价，对于住宅的投资肯定会有所减少。
　　对开发商而言，未来的建设不能把鸡蛋再放在同一个篮子里，应积极面对政策做出改变，现在市场的蛋糕小了，竞争更大了。购房者更关注高性价比的房子，作为开发商更应注重细节。
　　对购房者而言，等不是好办法，需求在同一时间段释放必然会导致涨价，与前几年相比，房价还是会有所上升的，毕竟使用的新型材料和各种新技术都会增加房子的成本，房价因限购令降下来的可能性不大。
　　西安限购令利好商业地产
　　珠江投资有限公司市场经营中心总监吴继军：西安的限购令对于商业是利好的。首先限购令主要针对住宅作出限制，原来用于投资住宅的大部分资金都会流向商业、商铺和公寓，这样势必会刺激商业的物业和成交量上涨。其次，高端商业综合体受到追捧。受国家政策引导，开发商为规避风险，大量开发写字楼、商铺将会成为趋势。尤其是西安相对于北京、上海高端的商业综合体还是较少的。
& m+ p( L7 n; d　　限购令对西安市的别墅影响还是很大的。西安市的别墅供应量基本都集中在长安区和浐灞区，购买者名下均有两三套房产，受到本次政策严格限制，使其无法购买。这都会使别墅产品受“新政”影响而减量。相反，西安周边的郊县别墅不限购则会发力。
, ]0 O# e3 P3 t) j8 N　　限购令有一定抑制作用 开发企业经受考验
/ E6 w& R- A- s9 Y# w0 D　　香江国际中国地产有限公司开发总监李三战：限购令出台对市场的投资、投机有一定的抑制作用，西安的房地产市场会有一定的反应，也就是说，在这个阶段或一定期间量价会出现适度减缓和下滑，这是正常的。
　　短期看，至少半年内，市场肯定会受影响，同时还会出现很多观望情绪，量价将出现滞缓或下滑，因为除了投资二套房、三套房收到抑制；规模比较小、发展节奏不好的，实力比较弱小的企业资金链要经受很大的考验。不过，对于前两年楼盘已经销售出去，现在准备拿地的企业，倒是很好的机遇；现在，拿地成本不高，一两年后市场应该也好了。
* Y4 a8 G8 A# \/ P　　计划与市场机制并行
) v* h8 N$ O* }$ q2 d　　高陵光明房地产开发有限责任公司财务总监窦彦峰：西安的限购令从稳定市场角度等长远角度看有些软，但是又不能限制西安的发展，建设国际化大都市的发展目标不能变。政府将房地产划分为两种监管机制：计划和市场，就是保障房建设任务和限购令。限购令一出来西安商品房市场的火爆也得休克一段时间了，全国也一样。
0 X3 P( ?* o% p% i0 N$ }3 ]　　百姓：观望是主旋律 改善置业推后
　　余女士和老公都是西安市户口，在结婚前各自名下分别有一套50平方米的小户型，现在想换一套大一点房子，可2月25日限购令一出台，他俩谁都不敢再想了，弄得他和老公束手无策，听朋友说可以卖掉一套房子，这样他俩名下就只剩一套房产了，可以继续改善置业，可他们有点犹豫，说当初买那套小户型就是看好它的性价比，现在急忙抛掉有点舍不得，加上限购令的束缚，决定推迟买房子的计划。
+ C& d) a+ b$ y7 M/ h" C9 q& j　　在延长石油定边采油厂上班的王先生告诉记者，自己已经买了两套房子，这次下来西安主要是为结婚装修新房，因为未婚妻工作在西安，刚好趁机再买一套小两室，把远在山东老家的父母接过来养老居住，没成想刚到西安，限购令就出来了。对此，王先生坦然相告：“先把之前的第二套房（45平方米小公寓）出手，这样给给父母买房还可以享受二套房的贷款政策。”他向记者透露，此次来西安之前就听同事说要出政策了，身边也有不少人都准备陆续将前几年在西安买的房转手，准备看看行情再说。
3 i# K: [# f% ^/ S3 u) h　　省内各地：省内二线城市楼市借机升温
　　与西安市场这种短期低迷相比，宝鸡、咸阳、商洛等地却出现了另外一种购房者的心声。在宝鸡一家房地产公司开发部工作的胡女士告诉记者：“西安限购了，这对我们这些（省内）二级城市来说，肯定是利好。不让在西安投资买房，部分有经济实力的本地购房者及投资客就会把视线收回来。”据她介绍，星期天虽然下着雪，售楼部也有很多人前来咨询，上客量都赶上春节期间的返乡置业潮了。
　　咸阳佳龙房地产开发有限公司营销策划部经理张彬告诉记者，西安出台限购令，对于稳定全省房地产市场肯定是一种利好。它既没有一棒子打死所有二套房人群，又在一段时间内繁荣二级市场。据他介绍，从他们项目（怡水花园）世纪大道往西，几乎60%以上的业主都是咸阳本地及各市县的购房人群，咸阳市区所有楼盘更明显。
0 n8 C' ~1 E& o　　“目前省上除了西安，其他地方限购令都没有出来，即便出台，也不一定每个市都有，所以说这样一来就把原本想在西安投资置业的一批人群拉回了户口所在的地市。”陕西云投置业营销总监彭璐说出了自己的观点。
　　在商洛做生意的刘先生说，他们两口子平常很忙，顾不上照看孩子。下半年孩子就要上初中了，本想在高新区看一套房，没成想政策把他这样的异地人给挡在了门外。现在索性就在商洛市区买一套大一点的房子，就给孩子在市里面找所好一点的学校，把丹凤老家的父母接过来一起住，这样孩子也有个照应。
　　银行：中国工商银行 认房又认贷
　　对于西安出台的限购令在居民家庭套数的认定上，中国工商银行陕西分行安经理表示，他们支行既认房又认贷，以认房为主，在实际操作中银行会根据情况进行微调，比如一西安市户籍的三口之家，父母名下已有一套住房，不过其儿子已年满18周岁，以他的名义再购买一套房的话，可视他为第一套购房；另外一非西安市户籍的三口之家，其父母在西安已拥有一套住房，其子女在西安就不能再购买房了。
　　招商银行 认房为主
% m8 N0 d8 {5 ?4 e0 ?/ a　　对于如何界定购房者的套数，招商银行信贷支部工作人员表示，本支行对购房者套数界定还是以认房为主，购房者先递交材料，房管局审批后，进行网签，拿到网签合同后，银行受理贷款，主要还是以名下拥有房产证套数为准。
2 X8 c; M) M3 a/ N　　中国银行 认贷
) [( s1 @7 H" a" C% t　　中国银行西安太乙路支行翟晓雅行长表示，限购令出台后，中国银行在界定居民家庭套数的认定上，一般以中国人民银行上的征信系统数据为准，对于购房者是否还有其他住房，他们事先会向其询问，购房者是否如实回答，那就在于他们自己了，不过对银行涉嫌欺诈的，要负相应的法律责任。
8 G; D8 @) h" j& F; l1 b# g　　中国建设银行 认贷
1 u# V4 u7 j& z3 S8 T; S　　中国建设银行长安路支行的毕经理表示，建行在界定购房者名下拥有的住房套数上，以中国人民银行上的征信系统数据为准，系统上显示的是几套，就评定几套，如果之前购房者以全额买的房子，征信系统是查不到的，现在再买的话，还是以第一套给他算。
　　专家：政策会促使西安房屋租赁市场升温
$ a! j" ]3 f; x. A　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通：西安的限购令不像北京那么严厉，西安投资性客户所占比重相对较小，刚性需求大。所以说西安的限购打压、调控的力度小一些。目前来看，在政策影响下，市场会出现观望，成交也会下滑，房价会在一段时间内处于冻结状态，可能会有小幅的波动，但会维持在目前状态，大幅上涨或下降的现象半年内不会出现。
( ?# t& V( W8 O- ~　　新房市场受影响，但同时也会促使租房市场升温、发育，租房市场可能会出现供不应求的情况，但恰恰说明刚性需求占主体。长远看，市场就会出现既有购房市场，也有租房市场的状况，应该出现两个市场，这样的市场才会均衡健康。但是租房需求大量，也同时会带来房租上涨，这就要求政府加快廉租房和公租房的建设。
8 a: N0 k% C' k) N7 J　　另外，购房者的观望应该是暂时的，买房是现实需求，在这段时间内，资金链短缺的开发商则可能会加大优惠力度，开始促销，缓解资金短缺的现状，优惠促销也是另外一种降价，到了老百姓可承受范围，老百姓就会该出手时就出手。
　　西安限定的市辖区范围有些宽
/ R5 b/ t9 G0 H2 E: i　　陕西省房地产研究会会长王圣学：从政策层面看，我认为西安的限购令其实明确了两个方面，一是要加大廉租房、公租房以及经适房的比例，第二个重点我认为就是里面谈到说房价超过周边地区的应加强土地增值税清算。这两点如果能坚决执行下去，那就很有效果。从政策的影响方面看，第一点还是实行差别化的土地增值税的意义重大。另外，西安现在正处于城市扩张的阶段，限购令提到市辖区，西安是9区4县，现在4个县没有包括在内，9城区在内，我认为这个范围相对有些宽，因为阎良、长安区、临潼这些区域的房地产发展还没到很火的阶段，这样做不利于这些远郊区的发展，城6区相对比较合适。同时，西安市场改善性需求占20%-30%，政策执行首付60%，1.1倍利率的话，对于改善型购房者的影响较大。短时期内，购房者观望情绪会增大，还有人可能盼望房价因此下降，但同时开发商也在观望，双方博弈时间会持续1-2个月。而政策也是有阶段性的，政府应根据市场反映做出相应调整，使房地产市场健康平稳发展。
2 u5 T8 o8 e+ q$ _2 g　　目前市场上对于二手房有两种截然不同的声音，一方面，有关人士认为，限购令下开发商会减少房屋供给，导致市场上一手房源不足，但价格却不会大幅下降，甚至有可能出现上涨现象，这样会让不少购房者转向二手房市场。尤其是在一些中心区域，一手房供应十分稀缺，二手房则天生具备良好的配套和地理环境优势，会愈加受到追捧，价格也可能居高不下。西安的二手房市场在这样的背景下，会迅速发展壮大。另一方面，政策规定下，西安市民如果已经达到房屋拥有的最大值，还想继续购房的话，必须卖掉一套房才能买另一套，这将会造成许多改善型客户为买新房，急速处理自己的旧房源。有观点认为，这样一来二手房市场房源供应增多，而买方市场的观望情绪蔓延，可能会让一些业主们在报价上有所松动，二手房价格可能会出现不同程度的下跌。